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案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题

发布时间:2019-07-15 03:12

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  取得土地使用权先以划拨方式,式取得该土地使用权的后经批准改为出让方,缴纳契税应依法,地出让金和其他出让费用其计税依据为应补缴的土。

  上政策根据以,商品房给员工该企业出售,价格不低于建造成本只要内部促销优惠,纳个人所得就不用缴。

  所述综上,产品为非保本浮动收益性理财产品甲地产公司购买的天星1号理财,本金和收益银行不保证。此因,理财产品非保本收益甲公司取得的该型号,利息性质的收入不属于利息或,增值税不征收。产品为保本浮动收益性理财产品甲公司与投资的天星2号理财,本金不保证理财收益银行只保证理财资金,为保本收益应按照贷款服务缴纳增值税甲地产公司取得该型号理财产品收益。

  偿取得土地使用权的以出让或转让方式有,地的次月缴纳城镇土地使用税应由受让方从合同约定交付土;土地使用时间的合同未约定交付,月起缴纳城镇土地使用税由受让方从合同签订的次。

  人所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)文件规定根据《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个:

  购置或建造成本价格的差额×适用税率-速算扣除应纳税额=职工实际支付的购房价款低于该房屋的数

  售后回租融资性,以融资为目的是指承租方,性售后回租业务的企业后将资产出售给从事融资,将该资产出租给承租方的业务活动从事融资性售后回租业务的企业。

  一条第(五)项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第,本金可全部收回的投资收益是指合同中明确承诺到期。)取得的非保本的上述收益金融商品持有期间(含到期,利息性质的收入不属于利息或,增值税不征收。

  以上工龄的公司员工比如对对于有5年,0%为内部优惠价格以正常销售价格的8,=6400元/平方米即为8000*80%,500元/平方米高于建造成本5,缴纳个人所得税因此不需要计算。

  式出让的以竞价方,计税价格其契税,竞价的成交价格一般应确定为,以及各种补偿费用应包括在内土地出让金、市政建设配套费。

  资金取得的收入各种占用、拆借,收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入包括金融商品持有期间(含到期)利息(保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等),、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入以及融资性售后回租押汇、罚息、票据贴现,务缴纳增值税按照贷款服。

  =7200元/平方米即为8000*90%,500元/平方米高于建造成本5,缴纳个人所得税因此不需要计算。

  机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定1、评估价格:由政府批准设立的房地产评估,机关确认的价格并经当地税务。

  税的批复》(国税函[2005]436号)文件规定根据《关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契:

  此因,操作中在实际,取得土地使用权之日(政府批文或签定合同之日)起确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为:自,准)所占的土地面积进行减除按已出售房屋(以合同签订为,房产出售完毕直至将所有。

  8年4月201,应当地政府旧城改造号召某房地产开发企业为了响,拟将在该地块开发建造商品房购买一块原工业企业土地并。方式支付5亿元该公司通过竞价,地的性质为工业用地因为该公司获得土,必须改变土地性质要想开发商品房,地产企业经政府批准2019年4月该房,地用途的土地出让金1亿元按国土局要求补缴改变土,费用0.3亿元补缴政府的其他。亿元已经缴纳的3%合计1500万元的契税该房地产企业在竞价过程中向国土局支付的5。么那,的其他费用0.3亿元是否还要缴纳契税因改变用途补缴的出让金1亿元以及补缴?

  而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的对土地改变用途需补缴的契税进行了明确:“对纳税人因改变土地用途,收契税应征。土地收益金及应补缴政府的其他费用计税依据为因改变土地用途应补缴的。”

  献员工来说对于特殊贡,积为100平方米假定每套商品房面,款为48万则销售价,55万元成本为,的购置或建造成本价格的差额为7万元职工实际支付的购房价款低于该房屋,础为7万元即计税基,个月得到的数额7万元除以12,适用税率和速算扣除数按照月度税率表确定,算纳税单独计。

  =4800元/平方米即为8000*60%,500元/平方米低于建造成本5,缴纳个人所得税因此需要计算。

  此因,.5亿+1亿)*4%=3400万元该公司应缴纳契税(5亿+2亿+0。

  述理财产品均持有至到期甲地产公司将购买的上,付的预期年化收益并取得了银行支。处理方面在增值税,益是否需要缴纳增值税甲公司取得的理财收?

  的通知》(财税〔2006〕162号)的规定根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策,转让合同按产权转移书据征收印花税对土地使用权出让合同、土地使用权。此因,产开发企业需要按5.5亿元为计税价格缴纳印花税甲房地产开发企业将尚未开发的土地转让给乙房地。

  条规定情形外2.除第一,税法》及其实施条例的有关规定根据《中华人民共和国个人所得,成本价格出售住房给职工单位按低于购置或建造,支出的差价部分职工因此而少,得税应税所得属于个人所,得”项目缴纳个人所得税应按照“工资、薪金所。价部分所称差,该房屋的购置或建造成本价格的差额是指职工实际支付的购房价款低于。

  全年一次性奖金居民个人取得,个人所得税方法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)规定的符合《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收,12月31日前在2021年,年综合所得不并入当,除以12个月得到的数额以全年一次性奖金收入,所得税率表(以下简称月度税率表)按照本通知所附按月换算后的综合,和速算扣除数确定适用税率,算纳税单独计。公式为计算:

  问题的通知》(财税〔2018〕164号)第一条、第六条规定根据《财政部税务总局关于个人所得税法修改后有关优惠政策衔接:

  过竞拍方式取得一块国有土地使用权甲房地产开发企业2019年3月通,5亿元金额,权出让合同后签订土地使用,缴纳了印花税甲公司全额。月4,5.5亿元的价格企业转让给乙房地产开发企业因集团公司战略调整将尚未开发的该地块又以。开发的土地使用权时那么甲公司转让未,税可以在计算土地增值税时扣除吗是否需要缴纳印花税?若缴纳印花?

  此因,不是只针对国有土地而言土地使用税的征收管理并,使用土地的单位和个人均应缴纳城镇土地使用税而是凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内。

  的上述应税所得3.对职工取得,法问题的通知》(国税发〔2005〕9号)规定的全年一次性奖金的征税办法比照《国家税务总局关于调整个人取得全年一次性奖金等计算征收个人所得税方,个人所得税计算征收,得数额除以12即先将全部所,税率表确定适用的税率和速算扣除数按其商数并根据个人所得税法规定的,适用的税率和速算扣除数再根据全部所得数额、,定计算征税按照税法规。

  国务院1988年第17号令)规定根据《城镇土地使用税暂行条例》(,地的单位和个人是城镇土地使用税的纳税义务人凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土,缴纳城镇土地使用税应依照条例的规定。

  改革政策的有关规定1.根据住房制度,以下简称单位)在住房制度改革期间国家机关、企事业单位及其他组织(,的房改成本价格向职工出售公有住房按照所在地县级以上人民政府规定,造成本价格或市场价格而取得的差价收益职工因支付的房改成本价格低于房屋建,人所得税免征个。

  年2月1日2019,星2号理财产品2000万元甲地产公司又购买该银行的天,限90天投资期,益率3.3%预期年化收。号银行理财产品投资协议规定甲地产公司与银行签订的该型,本浮动收益性理财产品该型号的理财产品为保,到期后投资,本金不保证理财收益银行只保证理财资金,为无风险水平风险等级水平。

  行条例》及其细则的有关规定根据《中华人民共和国契税暂,所应支付的土地出让金对承受国有土地使用权,征契税要计。土地出让金不得因减免,免契税而减。

  《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔2016〕36号)第一条第(五)项第1点相关规定根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号):

  2005]186号)关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[:

  拨方式取得一块国有土地使用权甲公司2016年7月以行政划,司转型为房地产开发企业2018年12月甲公。9年4月201,政府批准经当地,的行政划拨方式改为出让方式甲公司取得的该地块由原先。使用权时按政府规定补缴了土地出让金7亿元甲房地产开发企业以出让方式取得该地块土地,让费用3.5亿元支付其他相关的出。

  此因,利2亿元不能作为计算契税的减免优惠该房地产企业获得政府土地出让金返,*3%=0.24亿元最终缴纳契税=8亿元。

  (国税函发[1995]110号)第六条第(一)项规定根据《国家税务总局关于印发土地增值税宣传提纲的通知》,房地产使用权后对取得土地或,发即转让的未进行开,增值额时计算其,使用权时支付的地价款只允许扣除取得土地,有关费用交纳的,节缴纳的税金以及在转让环。规定这样,”买“炒”卖地皮的行为其目的主要是抑制“炒。此因,及的印花税可以在计算土地增值税时扣除该房地产开发公司未开发即转让的土地涉。

  契税问题的通知》(财税[2004]134号)第二条规定根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关:

  问题的通知》(财税[2004]134号)第一条第(一)项规定根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税:

  税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第一条、第二条相关规定根据《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值:

  年1月1日起自2022,全年一次性奖金居民个人取得,计算缴纳个人所得税应并入当年综合所得。

  9年3月201,府签订土地使用权出让合同甲房地产开发企业与当地政,约定合同,土地出让金后在甲公司缴纳,5月交付该地块当地政府将于。么那,?若土地使用权出让合同没有明确土地交付日期甲房地产企业将从何时起缴纳城镇土地使用税,么那,缴纳城镇土地使用税甲公司将从何时起?

  成本价格出售住房给职工单位按低于购置或建造,支出的差价部分职工因此而少,所得税问题的通知》(财税〔2007〕13号)第二条规定的符合《财政部国家税务总局关于单位低价向职工售房有关个人,年综合所得不并入当,2个月得到的数额以差价收入除以1,适用税率和速算扣除数按照月度税率表确定,算纳税单独计。公式为计算:

  9年3月201,式取得一块国土土地使用权某房地产企业通过竞价方,价格为5亿元竞价的成交,配套费1亿元支付市政建设。户拆迁补偿问题上在对该地块上原住,件约定竞价条,平方米的房屋补偿给原居民房地产企业将来要用2万。协议约定按补充,要现金补偿的拆一还一需,偿现金1万元每平方米补;屋面积补偿的不要现金用房,等面积补偿按拆一还一。约等于现金1万元因此每平方米房屋,选择补偿房屋结果原居民,平方米合计等价现金2亿元因此补偿给原居民的2万。定契税税率为4%假设当地政府规,么那,发企业该如何缴纳契税在本案例中该房地产开?

  9年1月201,施对员工的激励政策某房地产公司为实,工优惠销售商品房一批决定面向公司内部员,工龄的公司员工对于有5年以上,0%为内部优惠价格以正常销售价格的8。工龄的公司员工对于有5年以下,0%为内部优惠价格以正常销售价格的9。常销售价格的60%为内部优惠价格对公司有突出贡献的员工可享受按正。价格为8000/平方米假定该公司正常的销售,500元/平方米平均建造成本为5。么那,需要计算征收个人所得税对员工的优惠价款是否?

  用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使,年5月1日起自2006,所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体,个人按规定缴纳城镇土地使用税由实际使用集体土地的单位和。

  收契税的批复》(国税函[2008]662号)文件规定根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征:

  定契税税率为3%假设当地政府规,么那,发企业该如何缴纳契税在本案例中该房地产开?

  此因,的竞价成交价格5亿元该房地产开发企业支付,设配套费1亿元支付的市政建,支出2亿元均应计入契税计税价格以及以房屋支付拆迁补偿发生的。

  式出让的以协议方,格为成交价格其契税计税价。迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆。

  房地产开发企业甲公司是一家,盘项目开发为了从事楼,让金取得国有土地使用权的地块该项目既占用了以交付土地出,集体所有建设用地又占用了一小块,地使用权流转手续但该地块未办理土。么那,用地是否需要缴纳城镇土地使用税呢针对甲公司所占用的集体所有建设?

  问题的通知》(财税[2004]134号)第一条第(二)项规定根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税:

  期长、业务复杂等特点房地产行业具有开发周,面的难点问题也很多因而涉及税务处理方。文中在本,土地购置环节涉及的契税问题笔者选取了诸如房地产企业,权涉及的印花税问题转让未开发土地使用,用税缴纳问题城镇土地使,花果水果机官方网站工以内部价格售房的个人所得税问题新个税法实施后房地产开发企业向职,益增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析以及房地产开发企业将闲余资金取得理财产品收,务朋友们有所帮助希望能够对各位财,请批评指正不当之处恳。

  5日通过竞价方式获得一块土地某房地产企业2019年3月,8亿元出让金。起拍价4亿元当地政府土地,6亿元目标价,终竞价为8亿元实际竞价当天最,功企业财政返利2亿元当地政府决定向竞价成。么那,缴纳契税呢?假定该地契税税率为3%该房地产企业取得此块土地该如何计算。

  协议方式取得一块国有土地使用权某房地产企业2019年3月以,地出让金5亿元向国土局支付土,安置补助费2亿元又向原住户支付,补偿费0.5亿元支付地上附着物,配套费1亿元支付市政建设。花果水果机官方网站么那,何缴纳契税呢?假设该地区契税税率为4%该房地产开发企业取得土地使用权应当如。

  从银行取得长期借款甲房地产开发企业,融资成本为了降低,借款投资了理财产品甲地产公司将部分。1月15日2019年,银行理财产品1000万元甲地产公司购买天星1号,140天投资期限,率4.61%预期年化收益。1号银行理财产品投资协议规定甲地产公司与银行签订的天星,保本浮动收益性理财产品该型号的理财产品为非,到期后投资,本金和收益银行不保证,为中等风险水平风险等级水平。

  等各类资产管理产品持有至到期纳税人购入基金信托、理财产品,16〕36号)第一条第(五)项第4点所称的金融商品转让不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》(财税〔20。

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